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倒按揭养老险试点读秒 房产贬值风险或由定价体现

2020-01-26 12:27:22 分类:养老险    

  “国内还未形成再保等分摊风险的机制,还是从定价的角度去承担远期房产市值波动的风险,所以初期定价会相对保守。”3月20日,一家参与老年人住房反向抵押养老保险试点的寿险公司高层对21世纪经济报道透露。

  近日,保监会下发《关于开展老年人住房反向抵押养老保险(放心保)试点的指导意见(征求意见稿)》(下称“征求意见稿”),拟在北京、上海、广州、武汉,针对60岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人开展反向抵押房屋用于养老的试点。

  老年人住房反向抵押养老保险,是一种将住房抵押与终身年金相结合的商业养老险。即拥有房屋完全产权的老年人,将其房屋抵押给保险公司,继续拥有房屋居住权,并按照约定条件领取养老金直至身故;老人身故后,保险公司获得抵押房屋处置权,处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

  但大部分业内人士并不看好反向抵押养老市场,主要考虑的因素是远期中国房市价值波动难以评估,以及“70年产权”问题。

  “意见稿对保险公司设置的门槛较低,硬性条件是2009年前开业,注册资本20亿且偿付能力120%以上的公司,满足这个条件的公司很多。应该是希望更多公司参与。”一位长期关注养老保险市场的寿险公司研究者称。

  意见稿界定了房屋增值的两种处理方式,却未提及贬值风险处理机制。“对贬值的风险把控,我们对公司的具体产品报备方案里有相关要求,这也是投保人会着重考虑的部分。我们的态度是谨慎,再谨慎。”一位参与征求意见稿起草的监管人士透露。

  多位未参与该试点的寿险公司精算师表示,在没有更多风险分摊方案之前,仅靠定价覆盖房市风险亦难以平衡价格对客户的吸引力。

  定价趋保守

  老人身故后处置房屋时,保险公司前期支付的本息和有可能大于房屋处置的金额,这对公司就是一笔损失。反向抵押养老研究者介绍,国外有再保机制,每年支付一定再保费,若亏损再保公司将补足差价。但国内还没有这样的机制,还是从定价角度承担远期房产市场难估的风险,所以定价会相对保守。

  根据保险公司对于投保人所抵押房屋增值的处理方式不同,试点产品分为参与型产品和非参与型产品。参与型是公司可参与分享房屋增值收益,并与投保人进行分配;非参与型则指公司不参与分享房屋增值收益,抵押房屋价值增长全部归投保人。

  定价保守的另一重要因素是,做产品设计时,若是“参与型产品”,房屋的增值会马上体现在老人每月领取的年金里。公司分享了房屋增值的部分收益,但也承担了更多风险。

  “即使房屋贬值,我们也很难降低老人的收入来源,所以规避风险的话,最开始给的金额就会相对保守。这样逐步增加,比较容易接受。”一家参与试点的公司高管称。

  “"非参与型"老人每月领取的就是定额,增值部分只能在身故时一次性给老人或其继承人。”上述人士解释。

  仍适用大数法则

  参与试点产品设计的人士认为,该产品仍适用保险的大数法则。“承保的业务足够多,范围更分散,局部房价波动风险是可以对冲的;再把时间拉长,房屋仍是目前抗通胀的最佳投资品。”

  不可否认,房屋范围和属性分散也意味着评估难度和管理成本的上升。“对于房屋类型,考虑到分散风险将尽量扩大承保面,对于房屋属性、年代、质量等不能限制得太狭窄。”他说。

  值得注意的是,试点政策讨论阶段,起草者们一致认为应考虑70年物业类型,但征求意见稿中保监会并未做出严格界定。这意味着,只要风险收益可以平衡,抵押物也能选择商用等其他物业类型。

  对于70年产权争议,上述人士认为,最新物权法“住宅建设用地使用权期间届满自动续期”规定,可控制大部分政策风险。

  银保倒按揭现新模式

  与本次保监会主要针对保险公司开发反向抵押养老险不同,建信人寿与上海银行正探索一种银保合作模式,远期房市波动风险由银行承担。

  保险公司只将现有终身年金产品与银行对接。银行拓展客户,并评估客户用于抵押养老的房产价值,一次性“贷款”给客户一笔钱,用于购买建信人寿终身年金产品,趸交保费后,领取年金直到身故,身故后由银行处置其房产。

  “与房屋相关的所有风险都是银行承担,银行实际给客户的现金值较房屋评估值会打较大折扣,以控制远期房产市值波动风险。”建信人寿内部人士透露。

  此次保监会对展开试点的单个保险公司接受抵押房屋的评估价值总额有限制,占上一年末总资产的一定比例,且单个反向抵押养老保险合同的初次抵押贷款额不得超过500万元。

  “初期房屋处置主要依靠拍卖来变现,随着市场成熟,也可以像美国那样有专属的融资和实现现金流渠道,例如资产证券化等。”上述寿险公司高层说。(编辑 付玉)

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